北京二手房市场的稳健韧性正逐步凸显。北京商报记者统计，截至12月29日，北京12月二手房网签量达到14528套，按照本月日均500套的成交量，全月突破1.5万套已成定局。这也是北京二手房连续两个月月度成交突破1.4万套。尽管从数据上看，新政带来的效果还未直接体现，但来自北京多个热门片区的经纪人反馈，新政落地后的首个周末，以刚需房源为主导的片区置业需求回升，市场咨询量与到访量同步走高。与此同时，传统入学需求季集中释放，北京部分区域二手房源带看量持续攀升，叠加库存规模回落、成交态势企稳等多重因素，业主定价心态更趋理性，市场供需双方博弈正逐步回归良性理性轨道。
成交企稳挂牌下降
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北京商报记者统计发现，12月截至12月29日，北京二手房网签量已达14528套。以12月日均网签500套测算，全月总成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上，市场整体运行态势平稳。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍，新政后(12月25日—28日)，北京二手房住宅日均网签量为511套，二手房成交量基本持平，考虑到网签存在一定滞后性，随着时间推进，市场活跃度或有所提升。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，北京与上海类似，年末二手房市场交易数据表现亮眼。这一现象不仅印证了价格调整后房源性价比显著提升，叠加当前各项政策利好的双重作用，势必推动市场行情向好发展，整体态势值得肯定。
市场的稳定性同样体现在库存房源规模上。位于丰台区宋家庄片区北京某头部中介经纪人郑楠向北京商报记者透露，当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落，且月度成交量保持在10%的稳定水平。
在郑楠看来，库存与成交能够维持稳定，核心动力源于两方面：一是市场价格的平稳运行，二是买卖双方预期的理性调整。他表示，当前市场虽仍处于买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往“大幅让利”的博弈模式，转变为小幅协商的理性沟通状态。
以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，郑楠介绍，该房源因具备“满五唯一”、户型优质等核心优势，挂牌后迅速吸引5组购房者关注，并有多组客户进入面谈环节。不过，小业主仅同意最高20万元的小幅让利，目前双方仍处于协商博弈阶段。
位于丰台区岳各庄片区另一家头部中介机构经纪人李文莉表示，历经多轮市场调整后，当前北京二手房市场已趋于平稳，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间。在此背景下，购房者期望在挂牌价基础上获得大幅让利的可能性已大幅降低。
受限客群提前启动置业计划
北京房地产新政的适时发布，也为北京二手房市场带来新的活力。新政发布后的首个周末，北京商报记者走访多个区域了解到，二手房市场咨询量、客户到访量均出现提升。多位一线房产经纪人反馈，新老客户针对政策调整的咨询需求显著增加。
位于石景山区古城片区某头部二手房中介经纪人宋梅向北京商报记者透露，新政发布当晚，便有2组高意向置业客户主动咨询贷款利率调整相关细则。
之所以购房者关注政策变化，宋梅直言，古城片区二手房源以300万—500万元刚需户型为主，该群体对价格敏感度较高，月供变化直接影响置业决策。
北京商报记者梳理发现，此次新政核心调整之一在于优化利率定价机制，取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%；同时，公积金贷款二套房首付比例从30%降至25%，双重政策直接降低刚需群体置业门槛。
以一套400余万元的二手房源为例，宋梅算了一笔账：首付比例下调后，购房者首付款从120万元降至100万元，资金压力显著缓解；若采用“120万元公积金贷款+200万元商业贷款”的组合贷模式支付剩余房款，按照30年等额本息还款计算，月供将从调整前的8677.98元降至8502.36元。
尽管单月月供仅减少175.62元，但长期来看效益可观。宋梅表示，以此计算，购房者全年可节省支出2107.44元，该金额可覆盖一辆25万元左右家用轿车的年度车险费用，对刚需家庭而言，无疑减轻了日常支出压力。
此外，新政明确放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，其中五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，这一举措有效带动了一批潜在购房客群提前入市。郑楠向北京商报记者表示，此前因未满足购房资格、仅能持续关注市场动态及心仪房源的潜在客户，近几日已陆续重返门店咨询对接。
郑楠以其客户资源中的一位潜在购房者为例进行说明。据其介绍，该购房者已在北京工作2年，任职于某互联网企业，职业稳定，且与女友有结婚及长期扎根北京的规划。今年4月，该购房者首次到访门店咨询，后续几个月间曾陆续看中多套房源，但均因未满足购房资格而未能成交，心仪房源在此期间也陆续售出。
此次新政发布后，郑楠第一时间与该购房者取得联系，双方已顺利敲定周末看房计划。在郑楠看来，此次新政发挥了提振市场预期的关键作用，核心成效之一便是推动一批此前受限于资格的潜在客群提前启动置业计划，同时，降低置业门槛也缓解了购房者的购房压力。
“子女需求”释放
合硕机构首席分析师郭毅表示，从当前楼市调控政策来看，无论是限购政策的适度放宽，还是针对多子女家庭出台的五环内增购一套住房的相关新政，一系列举措均精准契合了购房者的刚性居住需求与合理的资产配置核心诉求。
每年底至次年初有入学需求的家长集中出手，也进一步带动市场的升温。部分重点片区，如西城三里河片区，这种趋势尤为明显。该区域某头部中介机构经纪人潘勇向北京商报记者表示，自11月末以来，有教育资源需求的购房者咨询数量持续攀升。
以潘勇接触的客户计算，尽管在11月前咨询人数也较为稳定，一个月保持在100组左右，但随着2026年入学的临近，现有房源热度持续升高。
潘勇表示，按照往年市场规律，每年1月、2月通常是房源成交高峰，届时房源供应也最为紧张，因此不少购房者选择提前入市。
据潘勇介绍，三里河片区房源多为楼龄较高的社区，整体居住环境一般，而社区较新、户型优质的可售房源则尤为稀缺。以片区内楼龄相对较新的三里河三区为例，目前在售房源共45套，近30天带看量已达312次。潘勇预判，随着这部分需求的持续跟进，该片区房源带看量有望进一步提升。
北京商报记者 李晗
